土地・建物の評価方法とは？地目によって分かれる評価方式について
土地の評価は、その土地の地目（土地の利用状況による区分）によって評価方式が分かれます。登記簿の地目や固定資産税の課税地目に関わらず、被相続人の死亡した時に実際どのように使われているかで判断します。
また、地目ごとに評価方法が異なりますので、計算方法も複雑です。
今回は、そんな地目ごとに特徴や計算方法をご紹介していきたいと思います。
宅地
宅地とは、法律では「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と記載されています。
難しい文面ですが、具体例をあげると以下のようなものが宅地になります。
- 建物が建っている真下の敷地、庭の植え込みや庭程度の広さの土地
- 庭で野菜などを栽培している家庭菜園
- 店舗や事務所の敷地で、店先の駐車場のような、建物の敷地に付随する土地 など
また、宅地の単位は土地の個数を表す「筆」で記されます。原則として、1筆ごとに番地が付けられています。
宅地を評価する場合は、「1画地の宅地」かどうかを基準として評価をします。
この「1画地の宅地」とは、土地の取得者が「自ら使用していた」「土地の貸付用」「貸家の敷地用」などの利用状態によって分けて評価します。基本的には「1筆＝1画地ですが」、利用目的が同じで隣接する2筆以上の宅地の場合は、2筆を合わせて1画地として評価をします。
宅地の評価方法
更地もしくは、被相続人や相続人が使用している宅地の場合
宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つの評価方法があります。
主に市街地には、毎年国税庁が定める路線価が存在し、路線価方式で評価することになります。路線価とは、その道路に面した宅地の1㎡あたりの金額（千円単位）を示しています。
【路線価方式】 ＝ 路線価 × 宅地の面積
なお、路線価方式の計算は、前面に道路が接する真四角の宅地の場合の評価です。しかし実際には真四角の宅地はほとんどありません。さらに、道路もひとつだけ面しているとは限りません。
そのため評価を行なう際には、その宅地の以下のような条件によって評価額を調整します。
- 変形している
- 間口が狭い
- 奥行きが長すぎる
- がけ地である
- 広大地（1,000㎡以上の広い土地）である
- 道路の位置（前方のみに接している、後方にも接している、その土地が角地である等）
道路ごとに価格（路線価）を付け、道路に面している土地の面積に路線価を掛け合わせるため、接している道路が多ければ評価は上がります。
逆に、道路に接していない利便性の悪い変形の宅地であれば評価は下がります。
なお、もう一つの倍率方式は以下の計算式となります。
【倍率方式】 ＝ 固定資産税評価額 × 国税局長が定める一定の倍率
貸している宅地の場合
更地の評価額 × （1－借地権割合）
宅地を他人に貸して地代をもらっている場合、その土地は自由に使えません。そのため、借地権の金額をマイナスして評価します。
借地権とは「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ことです。
借地権割合は地域により決められています。無料で貸している場合で、固定資産税相当額しか受け取っていない場合は、更地と同じ評価となります。
貸している建物が建っている宅地の場合
更地の評価額 × （1－借地権割合×借家権割合（30％）×賃貸割合）
貸家が建っている宅地の場合、他人が利用している間はその土地も自由に使えないことから、立退料を加味した金額をマイナスして評価します。
事業用や居住用として使用している宅地の場合
被相続人やその親族が事業用・居住用として使用していた宅地である場合、その宅地は生活の基盤となるものであり、相続税の納税などのために処分しなければならないという事態を避けるため、評価を減額する特例があります。
減額の割合は以下の通りです。
- 事業のように供されていた宅地400㎡まで 80％減額
- 居住のように供されていた宅地240㎡まで 80％減額
- 不動産貸付事業のように供されていた宅地200㎡まで 50％減額（併用しても最大400㎡）
農地
農地は、次のように分類されます。
市街化区域外にある農地
純農地
（農業振興地域内の農用地など）固定資産税評価額 × 倍率
中間農地
（宅地転用の許可はまだであるが市街地近郊の農地）固定資産税評価額 × 倍率
市街地周辺農地
（調整区域であるが宅地転用ができる農地）原則は宅地比準方式
例外
固定資産税評価額 × 倍率 × 80 / 100
都市計画法による区分で市街化区域にある農地
（宅地であるとした場合の1㎡当りの価額－1㎡当りの造成費）×面積
例外
固定資産税評価額 × 倍率
※貸し付けられている農地･･･農地の価額×耕作権割合
（耕作権割合は、離作料の額、借地権の価額等を基に計算。おおむね40～50％）
※農協へ委託耕作に出すなどの貸付は離作料が発生しませんので、自用の農地として評価します
※市民農園として貸し付けられている農地は評価額×70％
この評価ができるのは、地方公共団体が設置する市民農園整備促進法に規定する市民農園であること等の要件をすべて満たしている場合に限られます。
山林
山林は、次のように分類されます。
純山林
固定資産税評価額 × 倍率
中間山林
（市街地付近又は別荘地帯等にある山林）は固定資産税評価額 × 倍率
市街地山林
（宅地のうちに介在する山林）
原則：宅地比準方式
（宅地であるとした場合の1㎡当りの価額－1㎡当りの宅地造成費）×面積
例外：固定資産税評価額×倍率
宅地への転用が見込めないと認められる場合は、近隣の純山林の価額に比準して評価します。
控除割合は森林法等の規定に基づき、土地の利用又は山林の上の立木の伐採制限の区分に応じて定められています。
（一部皆伐0.3、択伐0.5、単木選抜0.7、禁伐0.8）
雑種地
雑種地とは、法律で決められている地目の、どれにも属さない土地をいいます。状況が類似する付近の土地について評価した1㎡当りの価額を基に評価します。
ただし、倍率地域については、固定資産税評価額×倍率で評価します。
建物の評価方法
住宅、店舗、工場、倉庫その他の建物の評価は、固定資産税評価額を基準にして評価をします。
自分で使用している建物
固定資産税評価額 × 1.0
貸している建物
固定資産税評価額 × 1.0 × （1－借家権割合（30％）×賃貸割合）
※ 家屋と一体となっている電気・ガス・給排水設備等は、家屋の価額に含めて評価します。
まとめ
土地と建物の評価は、その使用目的や規模により複雑な計算が必要になります。そのため、専門家へ相談のうえ、正確な評価をすることが大切です。
税理士法人パートナーズでもご相談を受け付けておりますので、お困りごとがございましたらお気軽にお問い合わせください。
