【2026年度税制改正】不動産オーナーに影響のあるポイント2つをチェック

2025年12月に公表された「令和8年度（2026年度）税制改正大綱」では、資産課税分野において重要な見直しが打ち出されました。
なかでも、これまで相続税対策として広く活用されてきた不動産の評価方法が変更される点は、不動産を所有する方にとって大きな関心事といえるでしょう。

貸付用不動産の評価基準の改定

従来、マンションやアパートといった貸付用不動産については、時価よりも低い評価額を用いることで相続税の負担を抑えることが可能でした。
しかし今回の改正により、相続開始または贈与の前5年以内に有償で取得、もしくは新築した貸付用不動産については、原則として「通常の取引価額に相当する金額」で評価されることになります。

（課税上の不都合がない場合は、取得価額を基準に地価変動などを反映して算出した額の80％）

この変更により、相続直前に不動産を取得して評価額を下げるといった節税手法は大きく制限される見込みです。一方で、取得から5年を超えた場合は従来の評価方法に戻るため、今後は長期保有を前提とした早めの対策がより重要になると考えられます。

不動産小口化商品の評価はどうなる？

任意組合型などの不動産小口化商品については、現物不動産以上に厳しい見直しが行われます。これまでは実物不動産と同様に評価減が認められていましたが、改正後は取得時期に関係なく、一律で「通常の取引価額に相当する金額」により評価される方針です。

このため、すでに保有している商品にも影響が及ぶ可能性があり、不動産オーナーにとっては資産構成の見直しが求められる場面が増えるでしょう。

まとめ

今後は、短期的な節税を目的とした手法に依存するのではなく、資産をどのように次世代へ引き継ぐかという観点から、長期的かつ総合的に資産設計を行うことが一層重要になります。

制度の詳細については今後の通達等で明らかになる部分も多いため、専門家と連携しながら早めに現状を把握し、適切な対応を進めていくことが望まれます。